周りの不動産投資家たちの影響を受けて、5年前に首都圏(もちろん都内ではない)に中古アパートを1棟購入したチャリンチャリン投資家です、、が、その物件を売却しようとしています。
私のような面倒臭がりは不動産投資に向かないとわかったからです。
投資用不動産購入の経緯
自分の周りには意外にも不動産投資を行なっている人が多く、中には○○メソッドとかいってセミナーを行なっている凄腕投資家もいます。身近な同僚が不動産投資を行なっていたことが一番大きかったです。同僚から色々話を聞いているうちに、やってみようかな、という気持ちになりました。
そこからは不動産投資に関する書籍等をたくさん読み漁り、わからないことは同僚に聞いて、不動産投資に関する知識をどんどん吸収していきました。
購入した投資用不動産とは
・首都圏の中古１棟アパート（満室稼働）
・価格1,980万円
・利回り12.5%(表面利回り)
・借入金 600万円（日本政策金融公庫、固定金利1.95%、15年）
ワンルーム、分譲マンション、一戸建て、中古アパート1棟、マンション1棟など、色々な方法があります。まず、ワンルームや分譲マンション、一戸建ては効率が悪いので除外しました。初めての投資なので、自己資金を多めに入れ、なるべく借入金を少なくするには中古アパートが良いだろうと結論を出しました。
何度も何度も色々なパターンでシュミレーションして、最悪2部屋さえ埋まって入れば、給与収入からの持ち出しはないことを確認して、購入に踏み切りました。
思ったより色々とやることがあって面倒臭い
購入したら不動産管理会社に任せておいて、そのままほっといたらいいのかと思っていたら、共用部の掃除はどうするかとか、エアコンの調子が悪いとか、備え付けの○○に不具合が出た、○○○号室の契約更新とか、まあ色々決めたり、動いたりしなければならないことが出てきます。
その度に不動産管理会社とやり取りをする必要がありますが、メールで連絡すればいいものを、わざわざ仕事中とかに電話してきたりします。
最初の4-5ヶ月くらいは満室稼働していましたが、1部屋退去者が出て、その後ももう1部屋と2部屋空いてしまい、不動産管理会社と空室を埋める対策を練らなければなりません。まあ、それがまたダメダメな管理会社で全然客付けができず、あれをやれとか根拠のない設備投資をさせようとします。
民泊を始める
結局、その2部屋は民泊として利用することにしました。
民泊を始めるにあたって、アパートの外壁塗装や、家具や電化製品の購入などの初期投資費用がかかりました。都内ではないし、宿泊予約が入るのだろうかという心配をよそに、1ヶ月〜3ヶ月の長期滞在予定の旅行者からの問い合わせが多く、数ヶ月先までずっと埋まっている状況が続き、あっという間に初期投資費用を回収して、普通に貸していたら表面利回りが12.5%なのに、民泊を行なったことでそれを軽く超えました。
それでもやっぱり面倒くさい
長期滞在者ばかりでしたけれども、それでもチェックアウト後の掃除や、予約問い合わせに対する応答もしなければなりませんし、 滞在中に何かしらトラブルが起きたら対応しなければなりません。業者に頼めば良いのかもしれませんが、対応エリアに入っていなかったことと、サービスにあまり期待できなかったので、自分でやりました。
更に今年6月の民泊新法が追い打ちをかけました。
というようなことがあり、利回りはなかなか良かったのですが、やはり株式投資とは違って色々手間がかかって、面倒くさいことこの上ないので、売却をすることにしました。 購入する時も手続きなど色々大変だったのですが、売却の時も同じくらい大変なんだろうなあ、と今から軽く鬱入ってます。
ということで、面倒臭がりには不動産投資は向かないということを身を以て体験しましたので、ここで共有しておきますね。